필리핀 은퇴이민과 부동산 투자

작성자: 송재호 , 출처: http://philgo.com , 연락처: thruthesky@gmail.com (복사 할 때는 출처를 남겨주세요.)

대한민국 내 자산가 중 상당 수가 부동산에 치우쳐져 있습니다. 이들의 자선 선호도에서 부동산이 차지하는 비중이 가장 높다는 것을 의미합니다.

이러한 의미에서 은퇴이민 이후에도 자산 관리 분야에서 가장 큰 비중을 차지 않는 것이 부동산이 될 것이라는 것을 미루어 짐작할 수 있습니다. 뿐만 아니라 은퇴이민 예치금을 바탕으로 대출을 받아 재 투자를 할 수 있는 곳이 부동산 뿐일 정도로 필리핀 내 부동산 투자는 인기가 있는 투자 종목입니다.

 

또한 이민을 생각할 정도의 나이를 가진 분들에게는 콘도(아파트) 구입과 같은 부동산 투자에 어느 정도 친숙해져 있어서 직접 투자를 하는 것에 거리낌이 없습니다.

 

이런 자산 관리의 선호도나 투자 종목의 친숙도를 떠나서 부동산에 투자를 해야 하는 이유는 너무나 분명합니다.

 

1. 분산 투자 효과

2. 타 사업 대비 위험율이 적고 투자 대비 양호한 수익률

3. 인플레이션 회피 기능

4. 투자 자산의 높은 가치 평가

 

부동산에 투자를 할 때에 궁극적인 목표는 수익이다.

임대수익, 자본수익, 환차익으로 나눌 수 있는데,

임대수익이란 부동산의 사용 할 권리를 주고 그에 상응하는 임차료를 받을 때의 수익을 말한다. 필리핀의 평균적인 임차료는 물건의 1% 에 해당하는 수준이다.

자본수익이란 부동산을 구입한 후 되팔았을 때 얻을 수 있는 수익을 말한다. 예를 들어 1천 만원 짜리를 구입해서 1천1백 만원에 판매를 했다면 10% 의 자본 수익 율을 안겨 준 것이다.

그리고 외국인으로서 해외 부동산에 투자를 할 때에 잊지 말아야 할 것이 환차익이다. 이는 환차손의 위험 때문에 임대수익이나 자본수익에서 벌어들인 것을 잃어 버릴 수 있기도 하지만 반대로 환차익을 얻을 경우 그 수익 율은 상당히 높아질 수 있다.

 

예를 들어 5 년 전에 콘도(아파트)를 1억에 구매를 했는데, 직접 살거나 임대를 주어서 5천 만원을 벌었다면 지난 5년간 50% 의 임대수익을 얻었으며 2억5천 만원에 판매를 한다면 150%의 자본수익을 얻은 것이 된다. 그리고 그 당시 환율의 가치가 지금 보다 높다면, 실제 예로 2004년 초와 2009년 초를 비교해 본다면 약 50%의 환차익을 얻는 것이 된다.

따라서 1억을 투자하여 그 1억의 원금을 제하고 난 후에도 지난 5년간 2억 5천 만원을 번 것이 된다.

 

물론 부동산 투자가 다 성공하는 것은 아니다. 너무 장점만 보여주어서도 안되 는 것이다.

특히 필리핀 중에서도 마닐라, 그리고 그 중에서도 몇몇 투자 가치가 있는 지역 외에는 수익을 내기가 상당히 어렵다.

하지만 마닐라의 요충지를 놓고 볼 때 평균 10% 이상의 수익 율을 올리고 있다.

 

2007년 6월 기준으로 조사한 자료를 보면,

마카티 아모슬로 스퀘어, 61 제곱미터 (18.48 평), 시가 약 1억2천만, 월세 120만원, 연 임대수익 1,440만원, 연 수익률 11.96%

마카티 엔텔 플래티넘 타워, 40.52 제곱미터(12.28평), 시가 약 6,750 만원, 월세 60만원, 연 임대수익 720만원, 연 수익률 10.66 %

포트보니파시오 글로벌 시티 보니파시오 리지, 113 제곱미터(34.24 평), 시가 약 1억7천1백 만원, 월세 160만원, 연 수익률 11.21%

와 같이 평균 임대수익률이 10%가 넘는다. 비록 3개의 예만 들었지만 실제로 주요 요충지가 모두 이와 같다.

 

주요 요충지로는 마카티 일부, 올티가스 일부, 포트보니파시오 일부 지역이다. 주의할 것은 전체 지역이 아니라는 것이다.

그리고 퀘존이나 마닐라와 같은 장소도 가능성이 있는 장소로 꼽히고 있다.

 

고가 신축 콘도 건물의 경우 임대 수익률이 상대적으로 낮을 수 있지만 자본 수익 면에서는 월등히 유리하다. 신축 건물의 경우 임대 수익의 경우 8% 대로 타 건물보다 약간 낮지만, 가치 상승에 있어서는 연간 10%가 훨신 넘는다.

5년 뒤 판매를 할 경우, 임대 수익 50% 를 충분히 가질 수 있으나 자본수익은 10%가 될지 100%가 될지 어느 누구도 미래를 예측하기 힘들다.